来自 中证500指数 2022-05-13 21:11 的文章

中交地产:一副“好牌”没打好

文 | 李茜楠  编辑 | 刘狄

5月11日,中交地产股份有限公司(简称“中交地产”)召开了2021年业绩交流会,对公司整体的业绩状况及出现的问题进行了说明与交流。

就在业绩会的前一天,网络上传出了一幅关于中交地产的截图,其上称:中交地产向控股股东中交房地产集团公司发函称,2022年5月份金融机构到期借款无法偿还。这一信息立刻引起了地产圈内外的广泛关注,很多人不禁发问:“背靠大树”的中交地产也要违约暴雷了?

在业绩会上,董秘田玉利对于这一传闻回应称,上述消息与事实不符。

但是,公司的经营状况并不乐观却是事实。

01

“背靠大树” 难阻业绩大跌

据企查查显示,截至2022年4月中旬,中交地产的控股股东为中交房地产集团有限公司(以下简称“地产集团”),持股数为3.71亿股,占总股本的比例为53.32%;公司第二大股东为重庆渝富资本运营集团有限公司,持股数为6233.89万股,占总股本的比例为8.96%。

中交地产:一副“好牌”没打好

中交地产作为根正苗红的央企背景企业,但其近两年的经营状况却着实堪忧。

据2022年一季报显示,公司报告期内营业收入为39.48亿元,归母净利为-4154.41万元,扣非净利为-5338.56万元;2021年同期,公司营业收入为20.53亿元,归母净利为-1.42亿元,扣非净利为-1.66亿元。

2021年年报也显示,中交地产该年归母净利为2.36亿元,同比减少32.19%;扣非净利为-4.32亿元。

地产集团旗下控股了两家上市公司,分别为绿城中国和中交地产。作为兄弟企业,绿城中国在2021年交出了逆势增长的业绩答卷,其营业收入为1002.4亿元,同比增长52.4%;股东应占核心净利润57.65亿元,同比增长44.4%;股东应占利润44.69亿元,同比增长17.7%。

02

“三道红线“升成红档

据财报数据显示,2021年中交地产“三道红线”全踩,属于“红档”企业,其剔除预收款后的资产负债率(以下简称“指标一“)为82.0%,净负债率(以下简称”指标二“)高达217.7%,现金短债比为0.7倍。

财经新地产梳理了2018年至2021年中交地产的“三道红线”指标情况。“三道红线”于2020年8月份提出,在该年,中交地产脚踩两条红线,属于橙档企业,超越标准的指标为指标一81.3%,以及指标二204.8%。

用这三个指标衡量其2018年及2019年的财务状况:2018年,公司两项指标超标,分别为指标一82.1%,指标二113.0%;2019年,中交地产处于黄档,踩一条红线,指标一超标,数值达82.6%。

在排名前100位的央企中,像2021年“三道红线“全踩的房企是非常罕见的。在“黑铁时代”,众多房企都在千方百计降档,优化财务状况,而中交地产的指标却不降反升。

2019年至2021年,中交地产的负债规模直线攀升,从2019年的414.51亿元升至2021年的1240.17亿元,其中的流动负债数额也随之升高,三年数值逐年增加,分别为:285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。

2022年一季度数据显示,中交地产的负债总额为1325.52亿元,而其货币资金仅为115.34亿元。从近三年历史来看,货币资金是随着总规模的上升而增长的,但其能够覆盖的负债数量却非常小,甚至流动负债也无法覆盖。

值得注意的是,作为央企背景的房企,中交地产的融资成本处于较低水平,其2021年银行贷款总额230.85亿元,融资成本区间为3.80%-6.5%,低于行业平均值。

此外,2021年公司经营活动产生的现金流净额为-44.52亿元,经营性现金流入主要涉及销售产品、提供劳务,而经营性现金流出主要为购买产品及接受劳务支付。2022年一季报显示,公司经营活动产生的现金流净额为17.06亿元,现金状况有所改善。

03

业务定位多元  收入来源单一

2021年年报中,中交地产描述自己的主营业务为房地产开发经营与销售业务,同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD 城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主,辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等。

然而,从2021年财报中可以看出,公司几乎所有的营业收入都来自房地产销售。2021年,中交地产房地产销售收入为144.45亿元,占营业收入比重为99.33%;房产租赁收入为4610.82万元,占比0.32%;物业管理收入为720.72万元,占比0.05%;其他收入占比0.30%。

在业绩会上,公司董事会秘书田玉利称,公司将继续聚焦房地产开发主业,加强内外部合作,与优秀合作方协作,进一步深入探索差异化的盈利模式和发展模式,做好规模扩张与财务稳健之间的平衡,确保公司稳健经营,以更优经营成果回报公司股东。

有业内分析人士向财经新地产表示,对于中交地产来说,房地产是主业务,“其他业务看起来很美好,但成本高,也不是轻易能做起来的”。其他业务需要不断地投入,以及上下游产业的衔接,比做好地产业务难度更大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于一些央企来说,扩展多项业务常常存在反应速度滞后的问题,虽然说在拿项目上具备央企优势,但从效率上来说并不见长。房地产行业的政策导向性较强,央企多元业务后往往不能做到快速响应,同时会产生成本压力。但是,完全聚焦于房地产业务也存在风险,如果行业遇冷,那么业绩就会受较大影响。

除特别标注外,文中所涉及“元”均为人民币。